Wohnungsleerstände setzen Verkaufspreise von Eigenheimen unter Druck

Während in Deutschland derzeit vor allem der Anstieg von Immobilienpreisen in Großstädten diskutiert wird, stehen in ländlichen und peripheren Gebieten immer mehr Wohnungen leer. Dies betrifft vor allem, aber nicht ausschließlich, die neuen Bundesländer. Entscheidender Faktor für hohe Leerstände ist oft eine geringe lokale Wirtschaftskraft. Leerstehende Wohnungen wiederum üben Preisdruck auf Immobilien in der Umgebung aus. Das zeigt ein aktuelles Diskussionspapier des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim. Die Studie ist Teil des interdisziplinären Forschungsprojekts "Single-Family Homes under Pressure" (Homes-uP), das durch die Leibniz-Gemeinschaft gefördert wird.

Basis der Untersuchung sind mehr als 10.000 Verkaufsfälle von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Brandenburg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt. Diese Verkaufsfälle wurden mit kleinräumigen Daten zum Wohnungsleerstand auf Gemeindeebene des Zensus aus dem Jahr 2011 kombiniert. Demnach zeigt sich: Mit jeder Verdopplung der lokalen Leerstandsquote sinken die Marktwerte von Eigenheimen um durchschnittlich 30 Prozent. Selbst nach Berücksichtigung von Unterschieden in der Qualität der Objekte und der allgemeinen Attraktivität der Gemeinden bleiben je nach Bundesland Preisabschläge von fünf bis acht Prozent bestehen.

Marktversagen könnte durch Abrissprämien behoben werden

Die Studie zeigt weiterhin, dass Gemeinden, die heute vergleichsweise hohe Wohnungsleerstände aufweisen, damit tendenziell bereits vor mehreren Jahrzehnten zu kämpfen hatten. Dazu wurden Leerstandsdaten der Zensusbefragungen von 1987 und 1995 mit Daten aus dem Zensus von 2011 verglichen. Dass Wohnungsleerstände trotz negativer Preissignale eine hohe zeitliche Persistenz aufweisen, ist ökonomisch ineffizient und deutet auf Marktversagen hin. „Diesem Marktversagen ließe sich wirtschaftspolitisch begegnen, indem dauerhaft nicht mehr marktfähige Immobilien mit staatlicher Unterstützung, etwa durch Abrissprämien, vom Markt genommen würden“, sagt Dr. Oliver Lerbs, stellvertretender Leiter des ZEW-Forschungsbereichs „Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement“ und Koordinator des Schwerpunkts „Finanzen privater Haushalte und Immobilien“. Entsprechende Programme waren bislang auf Ostdeutschland und große Mehrfamilienhäuser fokussiert. „Mit Blick auf die demografische Entwicklung insbesondere ländlicher Gemeinden sollte auch in Westdeutschland verstärkt über Rückbau nachgedacht werden“, erklärt Koautor Markus Teske.

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