Wohnungsmarktbeobachtung Baden-Württemberg 2012

Baden-Württembergs Wirtschaft ist vital: So nahm auch 2012 die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten weiter zu, die Arbeitslosenquote blieb niedrig, die Kaufkraft der privaten Haushalte ist gestiegen. Wie in den Vorjahren nahmen die Einwohnerzahlen durch die wirtschaftlich gute Lage ausschließlich aufgrund von Zuzügen zu. Dementsprechend sind Wohnimmobilien in Baden-Württemberg weiterhin sehr gefragt. Dies ist eines der zentralen Ergebnisse der diesjährigen Wohnungsmarktbeobachtung, die das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim in Zusammenarbeit mit der Universität Mannheim, Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie, im Auftrag der L-Bank erstellt hat. Mit rund 30.000 Baufertigstellungen im Jahr 2012 zog der Wohnungsneubau deutlich an. Vergleichbar hoch war die Bauintensität zuletzt vor rund zehn Jahren. Durch die starke Zuwanderung dürfte allerdings die Nachfrage das Angebot noch immer deutlich übersteigen. Die Zahl der fertig gestellten Bauten wird also den Bedarf an Wohnungen nicht decken können. Daher ist zu erwarten, dass Angebotslücken und der resultierende Preisdruck in vielen Regionen und Teilsegmenten des baden-württembergischen Wohnungsmarktes spürbar sind. Dementsprechend ziehen die Immobilienpreise und Mieten insbesondere dort an, wo hohe Bevölkerungszuwächse zu verzeichnen sind und das Angebot nicht entsprechend erweitert werden konnte. So haben sich die Immobilienpreise und Mieten in den Ballungsräumen und dem Bodenseegebiet wesentlich dynamischer entwickelt als in den eher ländlichen Regionen. In den vergangen fünf Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen mit jährlich 6,9 Prozent am stärksten in Freiburg im Breisgau gestiegen, gefolgt von Baden-Baden mit 5,4 Prozent, und dem Bodenseekreis mit 4,1 Prozent. In vielen ländlichen Regionen stagnieren dagegen die Preise oder sind sogar leicht rückläufig, beispielsweise in den Landkreisen Freudenstadt, Schwarzwald-Baar und Rottweil. Die hohe Nachfrage nach Wohnungen in den Ballungsräumen und im Bodenseekreis spiegelt sich in der Relation zwischen Kaufpreisen und Mieten. Im Verhältnis zu den Mieten sind Eigentumswohnungen am teuersten in Freiburg, Baden-Baden, Heidelberg und Konstanz. In diesen Kreisen muss mehr als das 25-fache der jährlichen Miete für den Erwerb einer Wohnung bezahlt werden. In Stuttgart, Mannheim, und Karlsruhe muss rund die 22-fache Jahresmiete für den Immobilienerwerb aufgebracht werden; in Pforzheim und Heilbronn die 20-fache Jahresmiete. In vielen ländlichen Regionen ist die Relation zwischen Preisen und Mieten sogar rückläufig.

Kröncke, Tim-Alexander, Lena Jaroszek, Paul Gans und Rüdiger Meng (2013), Wohnungsmarktbeobachtung Baden-Württemberg 2012, L-Bank, Karlsruhe