Haushalte lassen Chancen von Umkehrhypotheken ungenutzt
ForschungZEW-Studie offenbart moderates Marktpotenzial in der immobiliengestützten Altersvorsorge
Obwohl sie ein schuldenfreies Eigenheim besitzen, sorgen sich rund 420.000 Haushalte über 65 Jahre um ihre Finanzen. Im Vergleich zu anderen Altersvorsorge-Produkten ist der Markt für Umkehrhypotheken jedoch kaum entwickelt. Gründe hierfür finden Wissenschaftler/innen des ZEW Mannheim sowohl auf Anbieter- als auch auf Verbraucherseite. Der aktuellen Studie zufolge könnte das Marktpotenzial in Zukunft jedoch deutlich wachsen.
Eine Umkehrhypothek bietet Verbraucher/innen die Möglichkeit, ihr Immobilienvermögen für das Schließen der Rentenlücke nutzbar zu machen – entweder in Form einer Einmalzahlung oder als monatliche Rente. Wie bei einer klassischen Hypothek dient hier das Eigenheim als Sicherheit. Bei der Umkehrhypothek wird der Kreditbetrag jedoch erst fällig, wenn der Eigentümer stirbt oder auszieht, und durch den Wert der Immobilie gedeckt. Neben diesem Kreditmodell können Verbraucher/innen ihre Immobilie auch veräußern und sich ein lebenslanges Wohnrecht inklusive Leibrente sichern. „Gerade für jene Haushalte, die fast alles in ein Eigenheim und wenig in private Altersvorsorge investiert haben, kann eine Umkehrhypothek den Ausweg aus einer misslichen Lage bedeuten“, erklärt Karolin Kirschenmann, Wissenschaftlerin am ZEW Mannheim und Co-Autorin der Studie.
Marktpotenzial könnte noch zulegen
Um das Marktpotenzial für Umkehrhypotheken zu berechnen, verwendeten die ZEW-Wissenschaftler/innen unter anderem Daten des Sozioökonomischen Panels (SOEP). Demnach besaßen im Jahr 2017 rund sechs Millionen der Haushalte über 65 Jahre eine schuldenfreie Immobilie. Rund 420.000 Haushalte in dieser Gruppe berichten, mit ihrem Einkommen nicht zufrieden zu sein. Das Marktpotenzial konnte das Wissenschaftsteam mithilfe der üblichen Mindestbedingungen von früheren Anbietern entsprechender Finanzprodukte weiter eingrenzen. Demnach musste die jeweilige Immobilie einen Marktwert von mindestens 250.000 Euro aufweisen. Diese Bedingung gilt für 90.000 immobilienbesitzende Haushalte, von denen allerdings nur rund 42.000 kein weiteres Vermögen besitzen, um ihre Einkommenssituation zu verbessern.
Neben der Selbstauskunft zur finanziellen Zufriedenheit bietet die objektive finanzielle Situation der Haushalte eine weitere Annäherung an das Marktpotenzial für Umkehrhypotheken. Auf Basis des SOEP berechnen die ZEW-Wissenschaftler/innen, dass rund 200.000 Haushalte in Deutschland leben, die zwar über ein Immobilienvermögen in relevanter Höhe verfügen, aber nur ein Einkommen unterhalb der definierten Armutsgrenze von 13.200 Euro pro Jahr beziehen.
„Der Markt für Umkehrhypotheken ist derzeit noch relativ klein, doch sehen wir substanzielles Entwicklungspotenzial. Nicht nur jene Haushalte könnten davon profitieren, die aus existenzieller Not im Alter auf zusätzliches Einkommen angewiesen sind. Auch vermögendere Haushalte könnten ihre Ruhestandsplanung und Nachfolgeregelung optimieren, indem sie bewusst auf Umkehrhypotheken setzen“, sagt ZEW-Ökonomin Kirschenmann. Ob sich dieses Marktpotenzial erschließen lasse, hänge auch von zusätzlicher finanzieller Bildung und entsprechenden Marketingaktivitäten der Finanzdienstleister ab.
Gründe für einen unterentwickelten Markt
Gründe für die fehlende Nachfrage nach Umkehrhypotheken sehen die ZEW-Wissenschaftler/innen unter anderem in der Produktkomplexität. Verbraucher/innen fehle Vertrauen in das ungewohnte Finanzprodukt. Darüber hinaus berichten die befragten Haushalte von einer starken emotionalen Bindung an ihr Eigenheim.
Die Anbieter sind ihrerseits skeptisch gegenüber Umkehrhypotheken eingestellt, etwa aufgrund von Risiko-Überlegungen, wie Experteninterviews zeigen. So müssen Anbieter das sogenannte Langlebigkeitsrisiko im Blick behalten: Je länger die Menschen in dem beliehenen Haus leben, desto weiter verschiebt sich eine mögliche Veräußerung durch den Anbieter in die Zukunft. Daneben müssen Anbieter das Preisrisiko im Auge behalten, denn der Wert der Immobilie kann stark schwanken. Und schließlich sorgen sich die befragten Experten/-innen um das Reputationsrisiko. Aufgrund von Marktveränderungen oder einer mangelhaften Finanzplanung könnten sich Anbieter gezwungen sehen, ältere Bewohner/innen aus ihren ehemaligen Häusern zu vertreiben.
„Aufgrund zahlreicher, der damit verbundenen Risiken offenbarten die Anbieter eine große Zurückhaltung gegenüber Umkehrhypotheken“, erklärt ZEW-Wissenschaftlerin Kirschenmann. „Dabei lassen sich die meisten Risiken um die Umkehrhypothek grundsätzlich managen. Dazu müsste sich der Gesetzgeber jedoch durchringen, einen klaren Rechtsrahmen für die Umkehrhypothek schaffen. Ansonsten bleibt das vorhandene Marktpotenzial ungenutzt.“
