An Assessment of the Relationship Between Public Real Estate Markets and Stock Markets at the Local, Regional, and Global Levels

Der zentrale Untersuchungsgegenstand dieses Aufsatzes liegt in der Analyse des Zusammenhangs zwischen den verbrieften Immobilien- und den Aktienmärkten auf nationaler, regionaler und globaler Ebene. Dabei werden die Entwicklung der zeitlichen Dynamik des Zusammenhangs und der Verlauf des Integrationsprozesses über die letzten beiden Dekaden für neun verbriefte Immobilien- und Aktienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum, in Europa und in den USA betrachtet.

Die Ergebnisse der paarweisen Betrachtung von verbrieften Immobilien- und Aktienmärkten deuten darauf hin, dass die Korrelationen zwischen den beiden Märkten auf nationaler, regionaler und globaler Ebene zeitlichen Schwankungen unterliegen und dass das Integrationsniveau lediglich moderat ausfällt. Während die Zusammenhänge für die asiatischpazifischen Märkte auf nationaler Ebene signifikant stärker ausgeprägt sind, weisen die übrigen verbrieften Immobilienmärkte zu den regionalen Aktienmärkten höhere Korrelationen auf. Allgemein ist festzustellen, dass die Zusammenhänge zwischen beiden Märkten in Marktphasen hoher Volatilität deutlich ansteigen, wie die gegenwärtige internationale Finanzmarktkrise und die Asienkrise von 1997 und 1998 zeigen. Des Weiteren gibt es zwar Anzeichen dafür, dass sowohl bei den Renditen als auch in den Volatilitäten zeitliche Abhängigkeiten zwischen den verbrieften Immobilien- und Aktienmärkten existieren, allerdings sind die kausalen Zusammenhänge nur schwach ausgeprägt und sie erweisen sich bei einem Vergleich des Zeitraumes vor der globalen Finanzmarktkrise mit der Phase danach als zeitlich instabil. Abschließend zeigt sich, dass die Integration der verbrieften Immobilienmärkte langfristig gegenüber den regionalen und globalen Aktienmärkten leicht zunimmt, während die Integration mit den nationalen Aktienmärkten eher abnimmt.

Durch die gruppenweise Betrachtung der Immobilien- und Aktienmärkte der neun untersuchten Volkswirtschaften wird in einem weiteren Schritt ein besserer Einblick in den allgemeinen Zusammenhang zwischen beiden Assetklassen gewonnen. Insgesamt können auf Basis von drei Gruppen (neun nationale verbriefte Immobilienmärkte, neun nationale Aktienmärkte und drei regionale Aktienmärkte) fünf gemeinsame Faktoren extrahiert werden – zwei Immobilienmarkt-spezifische und zwei Aktienmarkt-spezifische Faktoren sowie ein regionaler Faktor. Dabei kann von den Immobilienmarkt- und Aktienmarkt-Faktoren jeweils einer den asiatischen und einer den nicht-asiatischen Märkten zugeordnet werden. Die gruppenbasierte Analyse ergänzt somit die Ergebnisse der länderspezifischen Betrachtung. Des Weiteren ist sowohl auf nationaler als auch auf regionaler und globaler Ebene ein Rückgang in den Renditeunterschieden zwischen den verbrieften Immobilien- und Aktienmärkten zu erkennen, was auf eine zunehmende Konvergenz beider Märkte hindeutet. Die Analyse weist international ausgerichtete Anleger, die in verbriefte Immobilienanlagen und Aktien investiert sind, auf das sich im Zeitablauf ändernde Diversifikationspotential von Immobilienanlagen gegenüber den nationalen, regionalen und globalen Aktienmärkten hin.

Liow, Kim Hiang und Felix Schindler (2011), An Assessment of the Relationship Between Public Real Estate Markets and Stock Markets at the Local, Regional, and Global Levels, ZEW Discussion Paper Nr. 11-056, Mannheim, erschienen in: International Real Estate Review.