REITs können Anlagespektrum in Deutschland bereichern
ForschungReal Estate Investment Trusts (REITs) stellen eine sinnvolle Ergänzung des Anlagespektrums im deutschen Immobilienmarkt dar. Sie ermöglichen ein professionelles Anlagemanagement, sind fungibler als direkte Immobilienanlagen und weisen ein anderes Rendite-Risiko-Profil als Offene und Geschlossene Immobilienfonds auf.
Insbesondere institutionelle Anleger haben großes Interesse an REIT-Investments. Die Einbringung von Immobilien in REITs könnte durch günstige steuerliche Bedingungen bei der Hebung stiller Reserven wirksam gefördert werden.
Zu diesen Ergebnissen kommt ein Gutachten, das das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) gemeinsam mit dem Department of Real Estate der European Business School (ebs) im Auftrag des Bundesfinanzministeriums erstellt hat. Vor dem Hintergrund eines breiten internationalen Vergleichs zur Ausgestaltung der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen und der Performance von REITs wird in der Studie ein Best Practice-Vorschlag für ein deutsches REIT-Konzept entwickelt.
Um breite Marktakzeptanz bei privaten wie institutionellen Investoren zu erreichen, werden folgende Gestaltungsmerkmale empfohlen: Deutsche REITs sollten als Aktiengesellschaften firmieren, die den Rechnungslegungsvorschriften für AGs unterliegen, aber zur höheren Transparenz auch weiter gehende Publizitätspflichten erfüllen müssen. Eine Börsennotierung ist grundsätzlich anzustreben: Sie sollte aber nicht vorgeschrieben werden, da das dafür erforderliche Kapitalmarktumfeld in Deutschland noch nicht ausreichend entwickelt ist. REITs sollten ihre Erträge vorwiegend aus immobilienbezogenen Aktivitäten erwirtschaften und zu einem hohen Grad (z.B. zu 90 Prozent) an die Anleger ausschütten. Im Gegenzug sollten diese Erträge auf Ebene des REIT von der Gewerbe- und Körperschaftsteuer befreit sein. Die Besteuerung der Immobilienerträge wird ganz auf die Ebene des Investors verlagert: Inländische Anleger werden dazu mit dem persönlichen Einkommensteuersatz oder dem vollen Körperschaftsteuersatz veranlagt.
Ein besonderes Problem stellt die Besteuerung ausländischer Anleger dar. Sofern Vergünstigungen aus Doppelbesteuerungsabkommen in Anspruch genommen werden können, können Dividendeneinkünfte von Ausländern aus REITs im Inland zumeist nicht mehr wirksam besteuert werden. Die Analysen von ZEW und ebs haben deutlich werden lassen, dass sich hier nur schwerlich eine Ausgestaltungsvariante finden lässt, die zugleich ökonomischen Zielen gerecht wird, alle rechtlichen und fiskalischen Risiken vermeidet und schnell umsetzbar ist. Die Studie enthält umfassende Erörterungen zu den Vor- und Nachteilen von drei möglichen Ausgestaltungsvarianten für die Besteuerung ausländischer Anleger. Dazu gehört auch der Vorschlag einer Umqualifizierung von Dividendeneinkünften in Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, der aktuell diskutiert wird.
Die Studie kann für 49,-- Euro unter www.zew.de/REITS oder www.ebs.de bestellt werden.
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Ansprechpartner
Dr. Peter Westerheide (ZEW), Telefon: 0621/1235-142, E-Mail: westerheide@zew.de
Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel (ebs), Telefon: 06723/69106, E-Mail: stephan.bone-winkel@ebs.de